1. Wann und wie darf der Vermieter kündigen?
Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Der häufigste Fall ist Eigenbedarf – wenn der Vermieter die Wohnung selbst oder für nahe Angehörige braucht (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Auch vertragswidriges Verhalten, z. B. dauerhafte Mietrückstände oder erhebliche Störungen, können eine Kündigung rechtfertigen. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Wohndauer: 3 Monate bis 5 Jahre, dann 6 Monate, ab 8 Jahren 9 Monate (§ 573c BGB). Eine fristlose Kündigung ist nur in schweren Fällen möglich, etwa bei zwei ausstehenden Monatsmieten (§ 543 BGB).
2. Wie viel darf die Miete erhöht werden – und wann?
Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter die Miete alle 15 Monate erhöhen – aber nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Innerhalb von drei Jahren darf sie maximal um 20 % steigen, in angespannten Wohnungsmärkten nur um 15 % (sog. Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). Eine Mieterhöhung muss schriftlich und gut begründet erfolgen, z. B. durch den Mietspiegel oder Vergleichswohnungen.
3. Was gehört zu den Nebenkosten – und was nicht?
Nebenkosten (auch „Betriebskosten“) sind Kosten, die durch den Gebrauch des Gebäudes oder Grundstücks entstehen – z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Heizung, Wasser, Hausmeister (§ 2 BetrKV). Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung oder Rücklagen darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Abrechnungen müssen jährlich erfolgen – spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB).
4. Darf ich die Miete mindern, wenn die Wohnung Mängel hat?
Ja, bei wesentlichen Mängeln kannst du die Miete verhältnismäßig mindern (§ 536 BGB). Beispiele sind Schimmel, Heizungsausfall oder andauernder Baulärm. Die Minderung tritt automatisch ein, sobald der Mangel besteht – aber du solltest ihn dem Vermieter sofort schriftlich anzeigen. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab, oft zwischen 5 % und 100 %, je nach Beeinträchtigung.
5. Muss ich Schönheitsreparaturen oder Renovierungen übernehmen?
Nur wenn der Mietvertrag das wirksam regelt. Starre Klauseln, die pauschale Fristen vorgeben (z. B. „alle 5 Jahre streichen“), sind unwirksam (§ 305c, § 307 BGB). Auch Klauseln, die dich zur Renovierung bei Auszug verpflichten – unabhängig vom Zustand der Wohnung – sind oft unwirksam. Bist du in eine unrenovierte Wohnung eingezogen, darf der Vermieter keine Renovierungspflicht auf dich abwälzen (BGH-Rechtsprechung).
6. Wann bekomme ich meine Kaution zurück – und in welcher Höhe?
Nach dem Auszug hat der Vermieter das Recht, die Kaution für offene Forderungen oder Schäden einzubehalten – aber nur angemessen lange, meist zwischen 3 und 6 Monaten. Danach muss er die Kaution mit Zinsen zurückzahlen (§ 551 BGB). Bei Nebenkosten darf er einen Teil bis zur nächsten Abrechnung einbehalten.
7. Darf der Vermieter einfach die Wohnung betreten?
Nein. Der Vermieter darf die Wohnung nur mit einem triftigen Grund und nach rechtzeitiger Ankündigung betreten – z. B. bei Mängelbeseitigung, Ablesen von Zählern oder Besichtigung mit Nachmietern (§ 241 BGB – Nebenpflichten). Spontane Besuche sind unzulässig, das Hausrecht liegt beim Mieter.
8. Welche Rechte habe ich bei Mängeln oder Modernisierungen?
Bei Modernisierungen darf der Vermieter gewisse Arbeiten verlangen, wenn sie den Wohnwert erhöhen oder Energie sparen. Du musst diese grundsätzlich dulden (§ 555d BGB). Während der Arbeiten kannst du ggf. die Miete mindern (§ 536 BGB). Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist möglich, aber begrenzt (§ 559 BGB) – maximal um 8 % der Kosten pro Jahr.
9. Was passiert bei Untervermietung – brauche ich eine Erlaubnis?
Ja, für die teilweise oder vollständige Untervermietung brauchst du die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB). Ein Recht auf Zustimmung hast du bei berechtigtem Interesse – z. B. wegen finanzieller Gründe oder eines Auslandsaufenthalts (§ 553 BGB). Ohne Erlaubnis kann der Vermieter kündigen.
10. Was muss in einem Übergabeprotokoll stehen – und brauche ich eins?
Ein Übergabeprotokoll ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen. Es sollte Zustand der Wohnung, Mängel, Zählerstände und übergebene Schlüssel enthalten. Es schützt beide Seiten vor späteren Streitigkeiten – etwa bei Schadensersatzforderungen oder Kautionsabzügen. Wichtig: Protokolle gelten meist als Beweismittel (§ 809 BGB analog).
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